Bjørn Farmanns gate 3

Velkommen til Bjørn Farmanns gate 3, en romslig og innholdsrik 5-roms i 4. etasje. Boligen har god takhøyde og flotte originale detaljer som stukkatur, rosetter, brystningsspeil, trefyllingsdører og elegante tofløyede dører.

Planløsningen består av entré, gang med hems, bad/wc, kjøkken med spisestue, stue og tre soverom. To ildsteder tilfører ytterligere særpreg og atmosfære. Boligen har gode oppbevaringsmuligheter med hems og boder, og det medfølger fast biloppstillingsplass i bakgården.

Sameiet har godkjent mulighet for etablering av balkong mot bakgården. Bygningen har tre pipeløp, hvorav to opplyses å kunne benyttes og er oppgradert med innvendige metallrør. Dagens planløsning avviker fra godkjente tegninger ved at kjøkkenet er flyttet og tidligere kjøkken benyttes som soverom.

Dette er en bolig for deg som ønsker god plass, klassiske detaljer og en sentral beliggenhet i et av Oslos mest attraktive boligområder.

Velkommen til Bjørn Farmanns gate 3, en romslig og innholdsrik 5-roms i 4. etasje. Boligen har god takhøyde, generøse rom og flere bevarte detaljer som understreker bygårdens opprinnelige uttrykk. Stukkatur, rosetter, brystningsspeil, originale trefyllingsdører og elegante tofløyede dører tilfører interiøret særpreg og skaper en fin helhet mellom rommene.

Planløsningen består i dag av entré, gang med hems, bad/wc, kjøkken med tilhørende spisestue, stue og tre soverom. Stuen fremstår som et naturlig samlingspunkt med peis og klassiske detaljer. Kjøkken og spisestue ligger i direkte forbindelse med hverandre og danner en sosial sone med god plass til både matlaging og større spisebord. De tre soverommene gir fleksibilitet for familie, gjester og hjemmekontor.

Boligen har gode oppbevaringsmuligheter, blant annet hems og tilhørende boder. Det medfølger også fast biloppstillingsplass i bakgården. Sameiet har godkjent at det kan etableres balkong fra leiligheten mot bakgården, dersom ny eier ønsker å realisere dette.
Bygningen har tre pipeløp, hvorav det er to som kan benyttes. Disse skal være oppgradert med innvendige metallrør, og det er installert ekstra avtrekksvifte på taket etter krav fra Oslo kommune.

Dette er en bolig for deg som ønsker god plass, klassiske detaljer og en sentral beliggenhet i et av Oslos mest attraktive boligområder.

Bjørn Farmanns gate 3 har en attraktiv og sentral beliggenhet på Skillebekk, i et veletablert og ettertraktet boligområde på Frogner. Her bor du tilbaketrukket fra den mest hektiske delen av sentrum, samtidig som store deler av Oslo sentrum, fjorden og byens mange tilbud er lett tilgjengelig til fots.

Nærområdet byr på et godt utvalg av dagligvarebutikker, hyggelige kaféer, restauranter og øvrige servicetilbud. Fra boligen er det kort vei til Solli plass og videre til handlegatene på Frogner, mens Aker Brygge og Tjuvholmen med restauranter, butikker, kulturtilbud og sjøpromenade ligger i gangavstand.

For rekreasjon og fritid er det flere attraktive områder i nærheten. Frognerparken og Vigelandsanlegget byr på store grøntarealer og fine turmuligheter, mens nærheten til fjorden gir enkel tilgang til sjøfronten og turveiene langs blant annet Filipstad, Tjuvholmen og Aker Brygge. Området har også et bredt tilbud av treningssentre og andre aktivitetstilbud.

Kollektivtilbudet er svært godt, med trikk og buss i nærområdet og gode forbindelser videre til resten av byen. Nationaltheatret stasjon er også tilgjengelig til fots og gir forbindelse med tog, T-bane og øvrig kollektivtransport. For den som ønsker å klare seg uten bil, er beliggenheten derfor særlig praktisk.

Området er samtidig godt tilrettelagt for familier, med barnehager og skoler i nærområdet. Kombinasjonen av sentral beliggenhet, etablerte boligstrøk, grøntområder og et omfattende service- og aktivitetstilbud gjør Bjørn Farmanns gate 3 til et godt utgangspunkt for en urban hverdag på Frogner.

4. etg:
- Entré
- Gang med hems
- Bad/wc
- Kjøkken med spisestue
- Stue
- 3 soverom

Boder:
- Liten bod i baktrappen (1/2 etasje ned).
- 3 boder i kjelleren, hvorav den ene er meget stor.

- Det foreligger byggegodkjente tegninger datert 1892.
- Det foreligger attestert "ekspedisjonsdokument" fra 1893. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50. Følger vedlagt i salgsoppgaven.
- Det foreligger Ekspedisjonsdokument til vannklosettanlegg datert 1928.
- Det foreligger Ekspedisjonsdokument til innredning av garasje i kjeller, datert 1947.
- Det foreligger ferdigattest til innredning av leilighet på loft datert 1981.

Bruksareal per etasje: 4. etg: 144 m² (BRA-i), 1 m² (BRA-e)
Kjeller: 14 m² (BRA-e)

- 3 prisme lamper i taket medfølger ikke. Disse kan overtas for en akseptabel pris.
- 1 stor gull vegglampe medfølger ikke.

Medfølger:
- 3 gamle Smijerns ovner, som ikke er i bruk, men tilhører leiligheten.
- 1 Vaskemaskin.
- I den største boden medfølger hyllene på hver side.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Kommunale avgifter
Eiendomsskatt kr 7 332,-

Oslo kommune innførte eiendomsskatt i 2016. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert fakturamottaker for eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskiftet må partene gjøre opp betalingen av eiendomsskatt seg imellom.
For 2026 reduserer Oslo eiendomsskatten til 1,7 promille (ned fra 2,35 promille) og øker bunnfradraget til 4,9 millioner kroner, noe som betyr at boliger med en formuesverdi under ca. 7 millioner kroner slipper skatt. Ny beregningsmodell for eiendomsverdi kan føre til store endringer for fremtidig eiendomsskatt. Det tas et konkret forbehold om at fremtidig økning i eiendomsskatt ikke kan reklameres på, verken mot selger eller Belèven

Velforening
Velforening: Sameiet Bjørn Farmanns gate 3

Sameiet Bjørn Farmanns gate 3 (org.nr. 985 589 356) er et lite sameie med kun 5 boligseksjoner.

Det foreligger ingen vedtekter eller husordensregler for sameiet.

TV/Bredbånd:
Sameiet har avtale med Telia.

Trappevask:
Trappene vaskes en gang per mnd. og det er en rundtur slik at etasjene bytter på å vaske. Det medfører at hver etasje må vaske ca. 2 ganger i året.

Årsmøte 2026:
- Det ble stilt spørsmål om man kan innfri sin del av sameiets lån til utbedring av branntiltak. Dette er foreløpig under sameiets vurdering.

Vedlikeholdsplan for 2026:
- Oppussing av fasaden mot Bjørn Farmanns gate.
- Vinduer i hovedtrappen. Utbytting planlegges ikke foreløpig, men Ingeborg Aurdal sjekker muligheten for, og prisbilde på, en eventuell justering og tetting av de nåværende vinduene, dette som et av mange små tiltak for å redusere strømutgifter til oppvarming i bygget.
- Dugnad
- Trappevask. Det ble vedtatt at sameiere som ikke gjennomfører sin del av avtalt renhold i begge trappeløp, blir belastet med 600,- pr. måned for manglende renhold av disse.
- Utbedret skade utenfor 4.etg.

Diskusjonsemner:
- Felling av bjørketre i bakgård.
- Fordeling av utgifter til snømåking i bakgård.
- Kompensasjon for søppelcontainere på vårt sameies eiendom.

Regnskap:
Overføring årets resultat 2025: -21 142,46 kr
Sum Egenkapital og gjeld 31.12.2025: -510 044,10
Budsjett 2026: -30 810 kr

Tilkoblingsavgifter

Kommunale avgifter 2026, sameiet:
Feie-og tilsynsgebyr: 1 185 kr
Renovasjonsgebyr: 29 393,84 kr
Vann-og avløpsgebyr: 42 052,48 kr
Totale avgifter: 72 631,32 kr

Andre utgifter
Strømforbruk i kWh 17950

Strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen.

Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Total fellesgjeld
Gjeld kr 461 740,- pr. 01.10.26

Andel fellesgjeld
Gjeld kr 92 348,- pr. 01.10.26

Lånebetingelser
Sparebank1 Ringerike & Hadeland
Lånenummer: 2280 82 32980
Det er ikke vedtatt IN-ordning i sameiet.

Andel formue
kr 7 705,20 pr. 01.10.26

Sikringsordning
Nei

Primær formuesverdi kr 5 200 776,-
Sekundær formuesverdi kr 13 995 337,-
Formuesverdi årstall 2025

Formuesverdien av primærbolig:
Formuesverdien er 25 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 prosent av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdien av sekundærbolig:
Formuesverdien er 100 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven.

Eiendommen overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10.000,- (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2 pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordring om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikring er valgfri og pris er oppgitt i salgsoppgaven.

Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar honorar for hver forsikringsavtale som formidles.

Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Odelsrett
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens arealangivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsføringstidspunktet.
Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Pantsettelseserklæring - Tinglyst dato 30.04.74
Beløp: 5 000
Panthaver: SAMEIET
Orgnr: 1 101 497

Seksjonering - Tinglyst dato 30.04.74
SNR: 4
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 0 / 1

Bestemmelse Om Bebyggelse - Tinglyst dato 06.05.90
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 30.09.99
Denne seksjon har tilleggsdel - areal.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Resek/Tilleggssek - Tinglyst dato 01.07.80
RESEK/TILLEGGSSEK AV:
SNR: 4
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 130/664

Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
SNR: 5
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 130/664

Resek/Endring Formål/Brøk/Tilleggsdel - Tinglyst dato 01.07.80
Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel