Bjørn Farmanns gate 3

Welcome to Bjørn Farmanns gate 3, a spacious and characterful 5-room apartment on the 4th floor. The home has generous ceiling heights and fine original details such as stucco, ceiling roses, breast-panel mirrors, panelled timber doors and elegant double doors.

The layout comprises entrance hall, hallway with mezzanine, bathroom/WC, kitchen with dining area, living room and three bedrooms. Two fireplaces add further character and atmosphere. The home offers good storage with the mezzanine and storerooms, and a dedicated parking space in the rear courtyard is included.

The owners' association has approved the possibility of establishing a balcony facing the rear courtyard. The building has three flues, of which two are stated to be usable and have been upgraded with internal metal liners. The current layout deviates from the approved drawings in that the kitchen has been moved and the former kitchen is used as a bedroom.

This is a home for those who want generous space, classic details and a central location in one of Oslo's most attractive residential areas.

Welcome to Bjørn Farmanns gate 3, a spacious and characterful 5-room apartment on the 4th floor. The home has generous ceiling heights, ample rooms and several preserved details that underline the original character of the building. Stucco, ceiling roses, breast-panel mirrors, original panelled timber doors and elegant double doors give the interior its distinctive charm and create a fine sense of unity between the rooms.

The layout currently comprises entrance hall, hallway with mezzanine, bathroom/WC, kitchen with adjoining dining area, living room and three bedrooms. The living room is a natural gathering point with a fireplace and classic details. The kitchen and dining area connect directly and form a sociable zone with plenty of room for both cooking and a larger dining table. The three bedrooms offer flexibility for family, guests and a home office.

The home has good storage, including the mezzanine and associated storerooms. A dedicated parking space in the rear courtyard is also included. The owners' association has approved that a balcony may be established from the apartment towards the rear courtyard, should the new owner wish to do so.
The building has three flues, of which two can be used. These are said to have been upgraded with internal metal liners, and an additional extractor fan has been installed on the roof at the request of Oslo municipality.

This is a home for those who want generous space, classic details and a central location in one of Oslo's most attractive residential areas.

Bjørn Farmanns gate 3 enjoys an attractive and central location in Skillebekk, in a well-established and sought-after residential area of Frogner. Here you live away from the busiest part of the city centre, while much of central Oslo, the fjord and the city's many offerings are easily reached on foot.

The neighbourhood offers a good selection of grocery stores, pleasant cafés, restaurants and other services. From the home it is a short distance to Solli plass and on to the shopping streets of Frogner, while Aker Brygge and Tjuvholmen, with their restaurants, shops, cultural attractions and waterfront promenade, are within walking distance.

For recreation and leisure there are several attractive areas nearby. Frognerparken and the Vigeland installation offer large green spaces and lovely walks, while the proximity to the fjord gives easy access to the waterfront and the walking routes along Filipstad, Tjuvholmen and Aker Brygge, among others. The area also has a wide range of gyms and other activities.

Public transport is excellent, with trams and buses nearby and good connections to the rest of the city. Nationaltheatret station is also within walking distance, with connections to trains, the metro and other public transport. For those who wish to manage without a car, the location is therefore particularly practical.

The area is also well suited to families, with nurseries and schools nearby. The combination of a central location, established residential streets, green spaces and a comprehensive range of services and activities makes Bjørn Farmanns gate 3 an excellent starting point for an urban everyday life in Frogner.

4. etg:
- Entré
- Gang med hems
- Bad/wc
- Kjøkken med spisestue
- Stue
- 3 soverom

Boder:
- Liten bod i baktrappen (1/2 etasje ned).
- 3 boder i kjelleren, hvorav den ene er meget stor.

- Det foreligger byggegodkjente tegninger datert 1892.
- Det foreligger attestert "ekspedisjonsdokument" fra 1893. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50. Følger vedlagt i salgsoppgaven.
- Det foreligger Ekspedisjonsdokument til vannklosettanlegg datert 1928.
- Det foreligger Ekspedisjonsdokument til innredning av garasje i kjeller, datert 1947.
- Det foreligger ferdigattest til innredning av leilighet på loft datert 1981.

Bruksareal per etasje: 4. etg: 144 m² (BRA-i), 1 m² (BRA-e)
Kjeller: 14 m² (BRA-e)

- 3 prisme lamper i taket medfølger ikke. Disse kan overtas for en akseptabel pris.
- 1 stor gull vegglampe medfølger ikke.

Medfølger:
- 3 gamle Smijerns ovner, som ikke er i bruk, men tilhører leiligheten.
- 1 Vaskemaskin.
- I den største boden medfølger hyllene på hver side.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Kommunale avgifter
Eiendomsskatt kr 7 332,-

Oslo kommune innførte eiendomsskatt i 2016. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert fakturamottaker for eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskiftet må partene gjøre opp betalingen av eiendomsskatt seg imellom.
For 2026 reduserer Oslo eiendomsskatten til 1,7 promille (ned fra 2,35 promille) og øker bunnfradraget til 4,9 millioner kroner, noe som betyr at boliger med en formuesverdi under ca. 7 millioner kroner slipper skatt. Ny beregningsmodell for eiendomsverdi kan føre til store endringer for fremtidig eiendomsskatt. Det tas et konkret forbehold om at fremtidig økning i eiendomsskatt ikke kan reklameres på, verken mot selger eller Belèven

Velforening
Velforening: Sameiet Bjørn Farmanns gate 3

Sameiet Bjørn Farmanns gate 3 (org.nr. 985 589 356) er et lite sameie med kun 5 boligseksjoner.

Det foreligger ingen vedtekter eller husordensregler for sameiet.

TV/Bredbånd:
Sameiet har avtale med Telia.

Trappevask:
Trappene vaskes en gang per mnd. og det er en rundtur slik at etasjene bytter på å vaske. Det medfører at hver etasje må vaske ca. 2 ganger i året.

Årsmøte 2026:
- Det ble stilt spørsmål om man kan innfri sin del av sameiets lån til utbedring av branntiltak. Dette er foreløpig under sameiets vurdering.

Vedlikeholdsplan for 2026:
- Oppussing av fasaden mot Bjørn Farmanns gate.
- Vinduer i hovedtrappen. Utbytting planlegges ikke foreløpig, men Ingeborg Aurdal sjekker muligheten for, og prisbilde på, en eventuell justering og tetting av de nåværende vinduene, dette som et av mange små tiltak for å redusere strømutgifter til oppvarming i bygget.
- Dugnad
- Trappevask. Det ble vedtatt at sameiere som ikke gjennomfører sin del av avtalt renhold i begge trappeløp, blir belastet med 600,- pr. måned for manglende renhold av disse.
- Utbedret skade utenfor 4.etg.

Diskusjonsemner:
- Felling av bjørketre i bakgård.
- Fordeling av utgifter til snømåking i bakgård.
- Kompensasjon for søppelcontainere på vårt sameies eiendom.

Regnskap:
Overføring årets resultat 2025: -21 142,46 kr
Sum Egenkapital og gjeld 31.12.2025: -510 044,10
Budsjett 2026: -30 810 kr

Tilkoblingsavgifter

Kommunale avgifter 2026, sameiet:
Feie-og tilsynsgebyr: 1 185 kr
Renovasjonsgebyr: 29 393,84 kr
Vann-og avløpsgebyr: 42 052,48 kr
Totale avgifter: 72 631,32 kr

Andre utgifter
Strømforbruk i kWh 17950

Strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen.

Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Total fellesgjeld
Gjeld kr 461 740,- pr. 01.10.26

Andel fellesgjeld
Gjeld kr 92 348,- pr. 01.10.26

Lånebetingelser
Sparebank1 Ringerike & Hadeland
Lånenummer: 2280 82 32980
Det er ikke vedtatt IN-ordning i sameiet.

Andel formue
kr 7 705,20 pr. 01.10.26

Sikringsordning
Nei

Primær formuesverdi kr 5 200 776,-
Sekundær formuesverdi kr 13 995 337,-
Formuesverdi årstall 2025

Formuesverdien av primærbolig:
Formuesverdien er 25 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 prosent av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdien av sekundærbolig:
Formuesverdien er 100 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven.

Eiendommen overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10.000,- (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2 pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordring om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikring er valgfri og pris er oppgitt i salgsoppgaven.

Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar honorar for hver forsikringsavtale som formidles.

Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Odelsrett
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens arealangivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsføringstidspunktet.
Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Pantsettelseserklæring - Tinglyst dato 30.04.74
Beløp: 5 000
Panthaver: SAMEIET
Orgnr: 1 101 497

Seksjonering - Tinglyst dato 30.04.74
SNR: 4
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 0 / 1

Bestemmelse Om Bebyggelse - Tinglyst dato 06.05.90
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 30.09.99
Denne seksjon har tilleggsdel - areal.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Resek/Tilleggssek - Tinglyst dato 01.07.80
RESEK/TILLEGGSSEK AV:
SNR: 4
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 130/664

Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
SNR: 5
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 130/664

Resek/Endring Formål/Brøk/Tilleggsdel - Tinglyst dato 01.07.80
Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel