Kalstadheia 12

Kalstadheia 12 er en innholdsrik og familievennlig enebolig fra 2023, høyt og solrikt beliggende med flott utsyn mot Søndeledfjorden. Boligen har 172 m² BRA-i. Første etasje byr på en lys entré, tre soverom, bad og separat vaskerom. Stue og kjøkken ligger i en åpen og sosial løsning med store vindusflater og utgang til terrassen. Kjøkkenet har hvite fronter, mørk benkeplate og integrerte hvitevarer.

Andre etasje ble innredet i 2025-2026 og inneholder to soverom, loftsstue, bad og bod. Rundt boligen er det etablert ca. 155 m² med terrasser, flere fine oppholdssoner og et attraktivt basseng med skyvbart overbygg. Den eide tomten er på ca. 881 m² og har en romslig, asfaltert gårdsplass med gode parkeringsmuligheter. Eiendommen har også en frittstående bod på ca. 13 m².

En romslig bolig med fleksibel planløsning, gode solforhold og et uteområde som skiller seg ut. Ingen boplikt.

Kalstadheia 12 er en innholdsrik og familievennlig enebolig fra 2023. Boligen ligger høyt og solrikt, med flott utsyn mot Søndeledfjorden og landskapet rundt. Her får man 172 m² BRA-i, fem soverom, to stuer, to bad og separat vaskerom. Tomten er på ca. 881 m² og har en stor gårdsplass med gode parkeringsmuligheter.

Første etasje har en lys entré og romslig hall med trapp til andre etasje. Stuen og kjøkkenet ligger i en åpen og sosial løsning. Store vindusflater gir rikelig med dagslys og god kontakt med uteområdene. Rommet har plass til både en stor sofagruppe og et romslig spisebord.

Kjøkkenet har slette, hvite fronter, mørk laminatbenkeplate og integrerte hvitevarer. Den mørke veggen over benken skaper en fin kontrast til den lyse innredningen. Et vindu over oppvaskkummen gir godt arbeidslys. Etasjen inneholder også tre gode soverom, et romslig bad med dusjhjørne og et praktisk vaskerom.

Andre etasje ble innredet i 2025-2026. Her finnes ytterligere to soverom, en egen stue, bad og bod. Loftsstuen kan benyttes som TV-stue, lekerom eller en mer skjermet oppholdsavdeling. Etasjen egner seg godt for barn, ungdom eller overnattingsgjester.

Uteområdet er en av eiendommens fremste kvaliteter. Rundt boligen er det etablert et omfattende terrasseanlegg på ca. 155 m². Her er det plass til flere sittegrupper, spisebord, grill og solsenger. På den største delen av terrassen ligger et attraktivt basseng med skyvbart overbygg. Bassengområdet er pent innrammet av fjell og grønne omgivelser, med utsyn mot fjorden.

Eiendommen har i tillegg en frittstående bod fra 2025 på ca. 13 m². Boden har doble dører, elektrisk opplegg og belysning. Tilstandsrapporten beskriver boligen som generelt godt vedlikeholdt og i god teknisk stand for alderen.

Elektrisk oppvarming, samt varmepumpe.
Det er ingått avtale om Norgespris. Denne følger eiendommen frem til 31.12.26.

Kalstadheia 12 ligger høyt og solrikt på et platå innerst i Søndeledfjorden. Boligområdet er naturnært og uten gjennomgangstrafikk. Her er det kort vei til sjøen, fine turområder og et variert landskap med skog, svaberg og fjord. En sti leder ned mot sjøen, hvor det er gode muligheter for bading, fiske og båtliv. Området har også en felles lekeplass.

Søndeled sentrum ligger få minutter unna. Her finnes blant annet Kiwi med posttjenester, PostNord og søndagsåpen butikk. Rema 1000 på Brokelandsheia ligger ca. 9,5 kilometer unna. Det er også kort vei til legekontor, bensinstasjon, bibliotek, grendehus og lokale servicetilbud.

For barnefamilier er beliggenheten særlig praktisk. Fargeskrinet barnehage ligger rundt 400 meter unna, det samme gjør Vormli kunstgressbane. Søndeled skole, med tilbud fra 1. til 7. trinn, ligger ca. 2,6 kilometer fra boligen. Ved skolen finnes fasiliteter for ballspill, friidrett og sandvolleyball. Risør ungdomsskole og Risør videregående skole nås på omkring 18 minutter med bil.
Nærmeste bussholdeplass er Vormli, ca. 900 meter unna, med busslinjene 165 og 166. Vinterkjær trafikknutepunkt nås på omtrent seks minutter med bil, mens Gjerstad stasjon ligger ca. 19 minutter unna. Risør sentrum ligger en liten båttur og byr på et godt utvalg av butikker, serveringssteder og kulturtilbud.

Søndeled er et lite tettsted med lange historiske linjer. Den gamle Søndeled kirke fra slutten av 1100-tallet er et sentralt landemerke i bygda. Beliggenheten gir en fin kombinasjon av fredelige omgivelser, nærhet til naturen og enkel tilgang til hverdagens servicetilbud.

1. Etasje Entré, bad, vaskerom, soverom,
soverom 2, soverom 3, stue/kjøkken
2.Etasje Soverom, soverom 2, bod, bad, stue

Bod: 13 kvm

Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?
Ja, både av faglært og ufaglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
1. etasje: Alt arbeid på våtrom er utført av faglærte.2. etasje: Alt arbeid på våtrom, med unntak av montering av baderomsplater, er utført av faglærte.
Beskriv hva som er utført av ufaglært:
Baderomsplater på bad i 2. etasje er montert av selger. Øvrige arbeider er utført av faglærte.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja
Beskriv dokumentene og legg ved kopi:
Faktura fra rørleggerFaktura fra gulvleggerFaktura fra elektriker
Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?
Ja
Beskriv arbeidet som er utført:
Bad 1. etasje: Tettesjikt/membran utført av faglærte.Bad 2. etasje: Våtromsbelegg på gulv utført av faglært. Baderomsplater på vegger, som utgjør veggenes tettesjikt, er montert av selger.
Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?
Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Elektriske arbeider utført av elektriker. Elektro Skagerak utførte full kontroll av elektrisk anlegg, tilkobling av varmekabler og sikringsskap samt sluttkontroll.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
Faktura fra Skagerak elektro
Vann/Avløp/Rør
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?
Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Nytt VA-anlegg etablert ved oppføring av boligen. Selger deltok i utvendige VA-arbeider og har ADK1-sertifikat. Arbeidene ble utført under ansvar av godkjent foretak. BR Vatne hadde ansvarsrett for tilkobling og bunnledninger.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
faktura fra Br.vatne
Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Ja, kun av ufaglært
Beskriv hva som er utført av ufaglært:
Terrasse rundt basseng er bygget av selger som egeninnsats. Det er etablert inspeksjonsluke i terrassen for tilgang til teknisk bassengutstyr. Luken spriker noe, kan være vanskelig å åpne, og deler av rammen rundt har løsnet.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei
Forklar:
Terrasse rundt basseng utført av selger som egeninnsats. Ikke utført av firma.
Har boligen underetasje, kjeller eller krypkjeller?
Ja
Kjenner du til om det er gjort endringer på loftet (isolert, innredet, pusset opp, ombygget, bruksendret osv.)?
Ja, både av faglært og ufaglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Rominndeling, isolering og dampsperre/plasting utført med bistand fra snekkere. Rørleggerarbeider og våtromsbelegg utført av fagfolk. Elektriske arbeider utført med elektriker.
Beskriv hva som er utført av ufaglært
Plating av vegger/tak, gulv, listing og montering av innvendige dører utført av selger. Baderomsplater på bad montert av selger.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei
Forklar:
Arbeidene er hovedsakelig utført som egeninnsats av selger, med bistand fra faglærte snekkere. Rør- og våtromsarbeider er utført av rørlegger. Elektriske arbeider er utført med elektriker og sluttkontrollert av Elektro Skagerak.
Kjenner du til om innredningen/ombyggingen/bruksendringen er godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?
Ja, både av faglært og ufaglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Opprinnelig elanlegg ferdigstilt/sluttkontrollert av OneCo Elektro. Senere arbeider i 2. etasje utført med elektriker. Elektro Skagerak har utført tilkoblinger og kontroll/sluttkontroll.
Beskriv hva som er utført av ufaglært:
Selger har bistått elektriker med praktisk arbeid i forbindelse med installasjonen, men har ikke utført elektriske tilkoblinger.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
Samsvarserklæring/sluttkontroll fra OneCo Elektro samt dokumentasjon på DLE-kontroll og avsluttet tilsynssak. Dokumentasjon fra Elektro Skagerak
Kjenner du til om det elektriske anlegget har vært undersøkt eller kontrollert av el-takstmann, el-installatør, eller det lokale el-tilsynet?
Ja
Av hvem?:
Det lokale eltilsyn (DLE) / Glitre Nett. Kontroll utført 25.10.2023.
Er eventuelle avvik blitt utbedret?:
Ja. Påpekt avvik gjaldt manglende dokumentasjon. Avviket ble lukket og tilsynssaken avsluttet 20.12.2023.
Installasjoner(klimaanlegg, ventilasjon osv.)
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner?
Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Avtrekksvifte på bad i 2 etg
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei
Forklar:
BVS klima og rør. Avtrekk på bad med lydfelle og takventil. koblet til eksisterende kanal fra bad 1 etg
Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut/lagt gulv/kledd vegger i andre deler av boligen?
Ja
Hvilke endringer er gjort?:
Tidligere uinnredet 2. etasje/loft er innredet med oppholdsrom og bad i 2025-2026.
Kjenner du til om innredningen/bruksendringen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?:
Ja
Kjenner du til andre endringer, som tilbygg, garasje, terrasse/balkong/veranda, bruksendring, fasadeendringer?
Ja
Beskrivelse:
Det er etablert basseng med tilhørende terrasse. Bassenget inngikk i opprinnelig byggesak og er omsøkt/godkjent.
Kjenner du til om innredningen/bruksendringen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja
Kjenner du til om det foreligger brukstillatelser eller ferdigattester for boligen, eiendommen og utførte tiltak?
Ja
Beskrivelse:
Ferdigattest for ny enebolig utstedt av Risør kommune 13.04.2023.
Kjenner du til om det er påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser ved eiendommen?
Ja
Beskrivelse:
Bod er oppført med annen plassering og trolig større størrelse enn vist i godkjent byggesak. Boden står delvis på kommunalt areal. Faktisk plassering og størrelse er ikke omsøkt/godkjent.
Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid på eiendommen som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (for eksempel
murerarbeid, tømrerarbeid osv.)?
Ja
Beskrivelse:
Selger har som egeninnsats utført grunnarbeid og armering for betongplatting samt gjerde. Støping ble utført med bistand. Gjerde på én side av terrassen er noe lavt og skjevt.
Har du inngått avtale om Norgespris på strøm?
Ja
Øvrige kommentarer:
Synlige riss/sprekker flere steder i betongplatting; årsak ikke undersøkt. Basseng: Mindre lekkasje ved lys er utbedret (måtte gjøres på nytt). Sensor og ventilhode er skiftet. Basseng og utstyr fungerer normalt uten kjente feil/lekkasjer.
Nyere håndverkstjenester
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Kommentar:
Tidligere uinnredet 2. etasje/loft er innredet med oppholdsrom og bad i 2025-2026.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Kommentar:
Bod er oppført
Åpenbare ulovligheter
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Ja
Kommentar:
Åpenbare ulovligheter
Bod er oppført med annen plassering og trolig større størrelse enn vist i godkjent byggesak. Boden står delvis på kommunalt areal. Faktisk plassering og størrelse er ikke omsøkt/godkjent

Området er regulert til boligbebyggelse, frittliggende småhus og friområde. Se reguleringskart.

Kommuneplaner
Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.
Id: 2019001
Navn: Arealdel av kommuneplanen
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse
29.11.2019
Bestemmelser- https://www.arealplaner.no/4201/dokumenter/687/Planbestemmelser.pdf
Delarealer
Delareal: 752 kvm
KPHensynsonenavn: H220
KPStøy: Gul sone iht. T-1442
Delareal 881 kvm
Arealbruk: Boligbebyggelse,nåværende

Kommuneplaner under arbeid
Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.
Id: 2025001
Navn: Kommuneplanen 2025
Status: Planforslag
Plantype: Kommuneplanens arealdel

Reguleringsplaner
Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.
Id: 2017004
Navn: Kalstadheia
Plantype: Detaljregulering
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 30.03.2017
Bestemmelser- https://www.arealplaner.no/4201/dokumenter/503/Bestemmelser.pdf
Delarealer
Delareal 879 kvm
Formål Boligbebyggelse, frittliggende småhus
Feltnavn BFS3
Delareal 2 kvm
Formål Friområde
Feltnavn GF1

Det er utstedt ferdigattest den 13.04.2023.

Lovlighet
Enebolig
. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de
stemmer ikke med dagens bruk
2. Etasje er innredet etter ferdigattest, men det er allerede
godkjent innredet og plantegning er sendt til kommunen. Har
mottatt mail på dette fra Risør kommune 31.08.2026
Bod
. Det foreligger ikke tegninger

Undertak av diffusjonsåpent undertak , sløyfer og lekter tekket med
plastbelagte stålplater.
Takrenner, nedløp og luftehatt av plastbelagt stål.
Takkonstruksjonen består av prefabrikkerte takstoler med lufting
fra gesims og gavl.
Veggkonstruksjonen er bindingsver

P-rom per etasje: 1. etasje: 107 kvm
2. etasje: 65 kvm

Kommunale avgifter
Kommunale avgifter pr. år kr 28 439,-
Eiendomsskatt kr 9 709,-

Vei, vann og avløp
Vannavgift pr. år kr 4 817,-
Tømmeavgift pr. år kr 13 913,-

Andre utgifter
Strømforbruk i kWh 14775

Strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen.

Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Primær formuesverdi kr 1 222 011,-
Sekundær formuesverdi kr 4 888 043,-
Formuesverdi årstall 2025

Formuesverdien av primærbolig
Formuesverdien er 25 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 prosent av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdien av sekundærbolig
Formuesverdien er 100 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven.

Eiendommen overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10.000,- (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2 pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordring om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikring er valgfri og pris er oppgitt i salgsoppgaven.

Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar honorar for hver forsikringsavtale som formidles.

Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Odelsrett
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen

Boplikt
Det er ikke boplikt i Risør kommune.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens arealangivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsføringstidspunktet.
Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Bestemmelse Om Vann/Kloakk - Tinglyst dato 09.03.22
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

Bestemmelse Om Elektriske Ledninger/Kabler - Tinglyst dato 09.03.22
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

Omnummerering Ved Kommuneendring - Tinglyst dato 01.01.20
Omnummerering ved kommuneendring