Kalstadheia 12

Kalstadheia 12 is a spacious and family-friendly detached house from 2023, elevated and sunny, with fine views towards the Søndeledfjord. The home has 172 m² BRA-i. The first floor offers a bright entrance hall, three bedrooms, a bathroom and a separate utility room. The living room and kitchen form an open, sociable layout with large windows and access to the terrace. The kitchen has white fronts, a dark worktop and integrated appliances.

The second floor was fitted out in 2025-2026 and contains two bedrooms, an attic living room, a bathroom and a storeroom. Around the home there are approx. 155 m² of terraces, several fine seating areas and an attractive swimming pool with a sliding cover. The freehold plot is approx. 881 m² and has a spacious, asphalted courtyard with ample parking. The property also has a detached storeroom of approx. 13 m².

A spacious home with a flexible layout, good sun conditions and an outdoor area that stands out. No residency requirement.

Kalstadheia 12 is a spacious and family-friendly detached house from 2023. The home is elevated and sunny, with fine views towards the Søndeledfjord and the surrounding landscape. It offers 172 m² BRA-i, five bedrooms, two living rooms, two bathrooms and a separate utility room. The plot is approx. 881 m² and has a large courtyard with ample parking.

The first floor has a bright entrance and a spacious hall with stairs to the second floor. The living room and kitchen form an open, sociable layout. Large windows provide plenty of daylight and good contact with the outdoor areas. The room has space for both a large sofa group and a generous dining table.

The kitchen has smooth white fronts, a dark laminate worktop and integrated appliances. The dark wall above the worktop creates a fine contrast to the light fittings. A window above the sink provides good working light. The floor also contains three good bedrooms, a spacious bathroom with a shower corner and a practical utility room.

The second floor was fitted out in 2025-2026. Here there are two further bedrooms, a separate living room, a bathroom and a storeroom. The attic living room can be used as a TV room, playroom or a more secluded sitting area. The floor is well suited to children, teenagers or overnight guests.

The outdoor area is one of the property's finest qualities. Around the home an extensive terrace complex of approx. 155 m² has been established. There is room for several seating groups, a dining table, a barbecue and sun loungers. On the largest part of the terrace is an attractive swimming pool with a sliding cover. The pool area is neatly framed by rock and green surroundings, with views towards the fjord.

The property also has a detached storeroom from 2025 of approx. 13 m². The storeroom has double doors, electrical installation and lighting. The condition report describes the home as generally well maintained and in good technical condition for its age.

Elektrisk oppvarming, samt varmepumpe.
Det er ingått avtale om Norgespris. Denne følger eiendommen frem til 31.12.26.

Kalstadheia 12 is located high up and sunny on a plateau at the innermost part of the Søndeledfjord. The residential area is close to nature and free of through traffic. It is a short distance to the sea, fine walking areas and a varied landscape of forest, smooth rocks and fjord. A path leads down to the sea, where there are good opportunities for swimming, fishing and boating. The area also has a shared playground.

Søndeled centre is a few minutes away. Here you will find, among other things, Kiwi with postal services, PostNord and a shop that is open on Sundays. Rema 1000 at Brokelandsheia is approx. 9.5 kilometres away. It is also a short distance to a doctor's surgery, petrol station, library, community hall and local services.

For families with children, the location is particularly practical. Fargeskrinet nursery is around 400 metres away, as is the Vormli artificial turf pitch. Søndeled school, with years 1 to 7, is approx. 2.6 kilometres from the home. At the school there are facilities for ball games, athletics and beach volleyball. Risør lower secondary school and Risør upper secondary school can be reached in around 18 minutes by car.
The nearest bus stop is Vormli, approx. 900 metres away, with bus routes 165 and 166. Vinterkjær transport hub can be reached in about six minutes by car, while Gjerstad station is approx. 19 minutes away. Risør town centre is a short boat trip away and offers a good selection of shops, restaurants and cultural attractions.

Søndeled is a small community with a long history. The old Søndeled church from the late 1100s is a central landmark in the village. The location offers a fine combination of peaceful surroundings, closeness to nature and easy access to everyday services.

1. Etasje Entré, bad, vaskerom, soverom,
soverom 2, soverom 3, stue/kjøkken
2.Etasje Soverom, soverom 2, bod, bad, stue

Bod: 13 kvm

Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?
Ja, både av faglært og ufaglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
1. etasje: Alt arbeid på våtrom er utført av faglærte.2. etasje: Alt arbeid på våtrom, med unntak av montering av baderomsplater, er utført av faglærte.
Beskriv hva som er utført av ufaglært:
Baderomsplater på bad i 2. etasje er montert av selger. Øvrige arbeider er utført av faglærte.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja
Beskriv dokumentene og legg ved kopi:
Faktura fra rørleggerFaktura fra gulvleggerFaktura fra elektriker
Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?
Ja
Beskriv arbeidet som er utført:
Bad 1. etasje: Tettesjikt/membran utført av faglærte.Bad 2. etasje: Våtromsbelegg på gulv utført av faglært. Baderomsplater på vegger, som utgjør veggenes tettesjikt, er montert av selger.
Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?
Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Elektriske arbeider utført av elektriker. Elektro Skagerak utførte full kontroll av elektrisk anlegg, tilkobling av varmekabler og sikringsskap samt sluttkontroll.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
Faktura fra Skagerak elektro
Vann/Avløp/Rør
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?
Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Nytt VA-anlegg etablert ved oppføring av boligen. Selger deltok i utvendige VA-arbeider og har ADK1-sertifikat. Arbeidene ble utført under ansvar av godkjent foretak. BR Vatne hadde ansvarsrett for tilkobling og bunnledninger.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
faktura fra Br.vatne
Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Ja, kun av ufaglært
Beskriv hva som er utført av ufaglært:
Terrasse rundt basseng er bygget av selger som egeninnsats. Det er etablert inspeksjonsluke i terrassen for tilgang til teknisk bassengutstyr. Luken spriker noe, kan være vanskelig å åpne, og deler av rammen rundt har løsnet.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei
Forklar:
Terrasse rundt basseng utført av selger som egeninnsats. Ikke utført av firma.
Har boligen underetasje, kjeller eller krypkjeller?
Ja
Kjenner du til om det er gjort endringer på loftet (isolert, innredet, pusset opp, ombygget, bruksendret osv.)?
Ja, både av faglært og ufaglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Rominndeling, isolering og dampsperre/plasting utført med bistand fra snekkere. Rørleggerarbeider og våtromsbelegg utført av fagfolk. Elektriske arbeider utført med elektriker.
Beskriv hva som er utført av ufaglært
Plating av vegger/tak, gulv, listing og montering av innvendige dører utført av selger. Baderomsplater på bad montert av selger.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei
Forklar:
Arbeidene er hovedsakelig utført som egeninnsats av selger, med bistand fra faglærte snekkere. Rør- og våtromsarbeider er utført av rørlegger. Elektriske arbeider er utført med elektriker og sluttkontrollert av Elektro Skagerak.
Kjenner du til om innredningen/ombyggingen/bruksendringen er godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?
Ja, både av faglært og ufaglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Opprinnelig elanlegg ferdigstilt/sluttkontrollert av OneCo Elektro. Senere arbeider i 2. etasje utført med elektriker. Elektro Skagerak har utført tilkoblinger og kontroll/sluttkontroll.
Beskriv hva som er utført av ufaglært:
Selger har bistått elektriker med praktisk arbeid i forbindelse med installasjonen, men har ikke utført elektriske tilkoblinger.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
Samsvarserklæring/sluttkontroll fra OneCo Elektro samt dokumentasjon på DLE-kontroll og avsluttet tilsynssak. Dokumentasjon fra Elektro Skagerak
Kjenner du til om det elektriske anlegget har vært undersøkt eller kontrollert av el-takstmann, el-installatør, eller det lokale el-tilsynet?
Ja
Av hvem?:
Det lokale eltilsyn (DLE) / Glitre Nett. Kontroll utført 25.10.2023.
Er eventuelle avvik blitt utbedret?:
Ja. Påpekt avvik gjaldt manglende dokumentasjon. Avviket ble lukket og tilsynssaken avsluttet 20.12.2023.
Installasjoner(klimaanlegg, ventilasjon osv.)
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner?
Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Avtrekksvifte på bad i 2 etg
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei
Forklar:
BVS klima og rør. Avtrekk på bad med lydfelle og takventil. koblet til eksisterende kanal fra bad 1 etg
Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut/lagt gulv/kledd vegger i andre deler av boligen?
Ja
Hvilke endringer er gjort?:
Tidligere uinnredet 2. etasje/loft er innredet med oppholdsrom og bad i 2025-2026.
Kjenner du til om innredningen/bruksendringen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?:
Ja
Kjenner du til andre endringer, som tilbygg, garasje, terrasse/balkong/veranda, bruksendring, fasadeendringer?
Ja
Beskrivelse:
Det er etablert basseng med tilhørende terrasse. Bassenget inngikk i opprinnelig byggesak og er omsøkt/godkjent.
Kjenner du til om innredningen/bruksendringen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja
Kjenner du til om det foreligger brukstillatelser eller ferdigattester for boligen, eiendommen og utførte tiltak?
Ja
Beskrivelse:
Ferdigattest for ny enebolig utstedt av Risør kommune 13.04.2023.
Kjenner du til om det er påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser ved eiendommen?
Ja
Beskrivelse:
Bod er oppført med annen plassering og trolig større størrelse enn vist i godkjent byggesak. Boden står delvis på kommunalt areal. Faktisk plassering og størrelse er ikke omsøkt/godkjent.
Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid på eiendommen som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (for eksempel
murerarbeid, tømrerarbeid osv.)?
Ja
Beskrivelse:
Selger har som egeninnsats utført grunnarbeid og armering for betongplatting samt gjerde. Støping ble utført med bistand. Gjerde på én side av terrassen er noe lavt og skjevt.
Har du inngått avtale om Norgespris på strøm?
Ja
Øvrige kommentarer:
Synlige riss/sprekker flere steder i betongplatting; årsak ikke undersøkt. Basseng: Mindre lekkasje ved lys er utbedret (måtte gjøres på nytt). Sensor og ventilhode er skiftet. Basseng og utstyr fungerer normalt uten kjente feil/lekkasjer.
Nyere håndverkstjenester
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Kommentar:
Tidligere uinnredet 2. etasje/loft er innredet med oppholdsrom og bad i 2025-2026.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Kommentar:
Bod er oppført
Åpenbare ulovligheter
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Ja
Kommentar:
Åpenbare ulovligheter
Bod er oppført med annen plassering og trolig større størrelse enn vist i godkjent byggesak. Boden står delvis på kommunalt areal. Faktisk plassering og størrelse er ikke omsøkt/godkjent

Området er regulert til boligbebyggelse, frittliggende småhus og friområde. Se reguleringskart.

Kommuneplaner
Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.
Id: 2019001
Navn: Arealdel av kommuneplanen
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse
29.11.2019
Bestemmelser- https://www.arealplaner.no/4201/dokumenter/687/Planbestemmelser.pdf
Delarealer
Delareal: 752 kvm
KPHensynsonenavn: H220
KPStøy: Gul sone iht. T-1442
Delareal 881 kvm
Arealbruk: Boligbebyggelse,nåværende

Kommuneplaner under arbeid
Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.
Id: 2025001
Navn: Kommuneplanen 2025
Status: Planforslag
Plantype: Kommuneplanens arealdel

Reguleringsplaner
Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.
Id: 2017004
Navn: Kalstadheia
Plantype: Detaljregulering
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 30.03.2017
Bestemmelser- https://www.arealplaner.no/4201/dokumenter/503/Bestemmelser.pdf
Delarealer
Delareal 879 kvm
Formål Boligbebyggelse, frittliggende småhus
Feltnavn BFS3
Delareal 2 kvm
Formål Friområde
Feltnavn GF1

Det er utstedt ferdigattest den 13.04.2023.

Lovlighet
Enebolig
. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de
stemmer ikke med dagens bruk
2. Etasje er innredet etter ferdigattest, men det er allerede
godkjent innredet og plantegning er sendt til kommunen. Har
mottatt mail på dette fra Risør kommune 31.08.2026
Bod
. Det foreligger ikke tegninger

Undertak av diffusjonsåpent undertak , sløyfer og lekter tekket med
plastbelagte stålplater.
Takrenner, nedløp og luftehatt av plastbelagt stål.
Takkonstruksjonen består av prefabrikkerte takstoler med lufting
fra gesims og gavl.
Veggkonstruksjonen er bindingsver

P-rom per etasje: 1. etasje: 107 kvm
2. etasje: 65 kvm

Kommunale avgifter
Kommunale avgifter pr. år kr 28 439,-
Eiendomsskatt kr 9 709,-

Vei, vann og avløp
Vannavgift pr. år kr 4 817,-
Tømmeavgift pr. år kr 13 913,-

Andre utgifter
Strømforbruk i kWh 14775

Strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen.

Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Primær formuesverdi kr 1 222 011,-
Sekundær formuesverdi kr 4 888 043,-
Formuesverdi årstall 2025

Formuesverdien av primærbolig
Formuesverdien er 25 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 prosent av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdien av sekundærbolig
Formuesverdien er 100 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven.

Eiendommen overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10.000,- (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2 pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordring om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikring er valgfri og pris er oppgitt i salgsoppgaven.

Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar honorar for hver forsikringsavtale som formidles.

Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Odelsrett
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen

Boplikt
Det er ikke boplikt i Risør kommune.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens arealangivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsføringstidspunktet.
Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Bestemmelse Om Vann/Kloakk - Tinglyst dato 09.03.22
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

Bestemmelse Om Elektriske Ledninger/Kabler - Tinglyst dato 09.03.22
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

Omnummerering Ved Kommuneendring - Tinglyst dato 01.01.20
Omnummerering ved kommuneendring